Pubblicato sul sito www.7giorni.info

Egregio Avvocato,
chiedo gentilmente un parere legale su quanto segue:
Ho acquistato un appartamento da qualche giorno. Gli amministratori condominiali mi informano di quanto accaduto qualche anno fa: tutti i condomini hanno sborsato una cifra di circa 500 euro per costituire un fondo cassa per far fronte alle spese condominiali arretrate di un condomino moroso, verso il quale è stata aperta una azione legale per recuperare appunto la cifra da tutti anticipata.
Mi dicono che in teoria la cifra dovrebbe essere recuperata, ma in tempi piuttosto lunghi (5/6 anni) e sempre che l’inquilino non perda il lavoro e continui a pagare. Io che ho acquistato l’appartamento, sono obbligata a liquidare tale somma alla proprietaria uscente? Per poi rimanere coinvolta in una situazione della quale non so niente e che non ho scelto?
L’amministratore sostiene che generalmente il compratore si accolla tutti i sospesi del venditore, ma poi dice che deve essere un accordo preso tra me e il vecchio proprietario, quindi, cosa dice veramente la legge? Mi sembra stupido accollarmi tale sospeso, a meno che non sia obbligata a farlo.
Ringrazio anticipatamente per un eventuale gentile suggerimento.

Gent.le lettrice,
il c.d. fondo di morosità è stato ritenuto lecito dalla Corte di Cassazione con sentenza 13631/2001.
Trattasi di un fondo speciale destinato a far fronte allo stato di necessità in cui si viene a trovare un Condominio all’or quando, per colpa di uno o più condomini morosi nei pagamenti delle spese, viene aggredito da parte di terzi creditori.
Va istituito attraverso una decisione dell’Assemblea. Nella delibera va espressamente previsto che il fondo abbia una natura provvisoria e che sia “salvo conguaglio”. Altrimenti la decisione sarebbe nulla.
Va evidenziato in bilancio in forma “personalizzata” creando un prospetto ad hoc per cui ad ogni partecipante corrisponde il relativo credito che dovrà essere rimborsato.
L’Amministratore condominiale, infatti, utilizza i soldi del fondo per far fronte alle esigenze di cassa e assume una obbligazione al rimborso all’esito positivo della procedura coattiva di recupero della morosità.

Il condomino che Le ha venduto la casa vanterebbe quindi un credito nei confronti del Condominio se e quando questa somma verrà recuperata.
Orbene, considerate le lungaggini delle ridette procedure di recupero coattivo ed essendo comunque chiaro, per quanto sopra detto, il credito di ciascun condomino che ha messo mani al portafogli, in caso di mobilità dei proprietari (come nel caso da Lei prospettato) sarebbe comunque possibile il rimborso della quota al venditore da parte dell’acquirente che subentrerebbe nella posizione del primo.
È chiaro – e così rispondo alla Sua cortese domanda – che questa decisione deve essere espressione di una autonoma volontà negoziale.
Per cui dovrà risultare la regolarizzazione dei rapporti tra condomino uscente (venditore) e condomino entrante (acquirente) dal rogito notarile. I rapporti obbligatori tra venditore e acquirente sono cristallizzati nell’atto definitivo stipulato dal notaio.
Dalla Sua domanda capisco che  l’atto notarile è stato già fatto, visto che mi sottolinea di aver “acquistato l’appartamento da qualche giorno”.
Ragion per cui ritengo che Lei non debba considerarsi obbligata ad accollarsi tale somma liberando il venditore.

Al momento del ricupero della somma, l’Amministratore provvederà a ridistribuire e ad assegnare al venditore quanto di sua spettanza.