La controversia trae origine dal contratto preliminare di compravendita che la Sig.ra V., in qualità di promissaria acquirente,  rappresentata e difesa dall’Avv. Luigi Lucente, aveva stipulato con riferimento ad un’unità immobiliare sita nella periferia milanese.

In detto contratto, le parti avevano concordato una data per il rogito, data entro la quale il promissario venditore Signor L. si era impegnato a sanare le difformità urbanistiche, edilizie ed amministrative del bene.

Tuttavia, mentre la Signora V. aveva onoraro i propri impegni, corrispondendo a  titolo di caparra confirmatoria la somma complessiva di €. 10.000,00, altrettanto non aveva fatto la sua controparte, che aveva omesso di regolarizzare l’immobile in questione.

Di conseguenza, la Signora V. rifiutava di addivenire alla compravendita invocando il recesso per grave inadempimento del Signor L., invitandolo e  diffidandolo a restituire il doppio della caparra ricevuta.

Non essendo addivenuti ad una soluzione bonaria della vicenda, la Signora V. conveniva il Signor L. innanzi al Tribunale di Milano.

Il convenuto si costituiva nel processo incardinato e chiedeva il rigetto della domanda dell’attrice, sostenendo che la pretesa restitutoria fosse infondata, anche perchè – a suo dire – era stata la Signora V. ad essere per prima inadempiente rispetto ai suoi obblighi contrattuali non avendo corrisposto l’ulteriore somma concordata nel preliminare di €. 25.000,00 prima della data prevista per la sottoscrizione del rogito e, quindi, chiedeva al Tribunale di accertare il suo legittimo diritto di trattenere quanto versato a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 del Codice Civile.

A difesa del suddetto mancato ulteriore versamento, la Sig.ra V. invocava una scrittura privata successiva al preliminare con cui era stata convenuta l’eliminazione di questo ulteriore versamento prima del rogito.

La signora infatti, aveva già iniziato a nutrire dei sospetti sul fatto che al momento della vendita il bene potesse essere in regola, e bene aveva fatto ad accordarsi per limitare gli esborsi prima del rogito.

Con sentenza n. 4745/2015 il Tribunale di Milano, sezione IV, anche all’esito di una puntuale indagine peritale sul bene oggetto di causa, ha accolto la tesi sostenuta dall’Avv. Luigi Lucente in favore della propria Assistita, motivando nel merito la decisione in questi termini: La domanda attorea è fondata […]. Il Tribunale ritiene che, come emerge dal contenuto della citata scrittura privata sottoscritta dalle parti in data 3.10.2009, con cui le parti hanno espressamente inteso integrare il contratto preliminare, i contraenti hanno inteso operare una modifica delle sole modalità di pagamento della somma complessiva che la promissaria acquirente avrebbe dovuto corrispondere al promittente venditore, eliminando la scadenza intermedia di €. 25.000,00, la quale secondo la pattuizione originaria contenuta nel preliminare avrebbe dovuto integrare la caparra confirmatoria. Ciò è deducibile chiaramente dal testo stesso della scrittura privata richiamata […].

Alla luce di quanto sin qui argomentato, dunque, si deve affermare che l’asserito inadempimento della promissaria acquirente non si è in realtà verificato, in quanto la V. ha corrisposto al promittente venditore le somme dovute con le modalità inter partes pattuite, mentre il saldo sarebbe stato dovuto solo al rogito.

Passando ora ad esaminare l’allegazione della V. in merito al fatto che la mancata stipulazione del rogito sia avvenuta per fatto imputabile alla controparte, in quanto il L. avrebbe omesso di regolarizzare l’immobile oggetto del contratto non compiendo a tal uopo le formalità burocratiche e amministrative necessarie entro la data concordata a tal fine, ossia il 15.12.2010, chiare sono le risultanze della perizia redatta dal CTU a tal fine nominato Arch. B. […]

Il CTU ha confermato che le difformità urbanistiche ed amministrative denunciate dall’attrice e che hanno portato quest’ultima a rifiutare la stipula del rogito esistevano sia alla data prevista per il rogito stesso (15.12.2010) sia alla successiva data del 27.12.2010, in cui il promittente venditore ha assicurato alla promissaria acquirente che la regolarizzazione dell’immobile era avvenuta tramite lettera raccomandata inviata in risposta ad un sollecito di questa. Per ciò solo deve ritenersi legittimo il recesso dal contratto da parte della promissaria acquirente per inadempimento della controparte […].

Egli avrebbe dovuto, innanzitutto, provvedere in tal senso entro la data di stipulazione del rogito, in disparte dal fatto che il termine fosse essenziale o meno.

In secondo luogo, è grave, ai fini dell’affidamento della promissaria acquirente che, oltre il termine per il rogito, con la raccomandata del 27.12.2010, il L. abbia consapevolmente posto in essere dichiarazioni che sapeva non essere suffragate dai fatti […].

In considerazione di quanto sin qui argomentato, trova accoglimento la domanda di parte attrice principale di accertamento della legittimità del recesso da questa invocato, per inadempimento grave imputabile al promittente venditore, e, per l’effetto, il convenuto deve essere condannato al versamento a favore dell’attrice del doppio della caparra ricevuta pari a €. 20.000,00, oltre interessi […] Le spese di lite seguono l’ordinario criterio della soccombenza e sono poste a carico del convenuto”.